提升行业集中度
来源:    发布时间: 2021-05-04 07:08    次浏览   

记者采访了多家房地产开发企业相关负责人,大多数认为,房地产开发商暂时没有将其持有的房源向社会出租的举措,对这一政策持谨慎的观点。一位不愿具名的房地产开发从业人员告诉记者,从开发商角度看,考虑到企业的贷款融资问题、运营管理成本以及出租房源的回款速度和收益率问题,目前将持有房源向社会出租是不太可能的。

北京中原地产首席分析师张大伟认为,房地产开发商出租其持有房源这一政策是不可能实施的,因为开发商要考虑回报率的问题,国内住宅出租的收益率在2%左右,即使是商业地产的投资回报率也才4%-5%,国内的高房价和较低的出租回报率,再加上房产税、所得税、物业管理运营成本等问题,就决定了开发商不会以出租持有房源的方式来解决去库存的难题。

上海易居房地产研究院1月14日发布的《2014年新建商品住宅库存报告》数据显示,2014年35个城市新建商品住宅库存呈现“先攀升后盘整”的态势。而衡量库存去化周期的指标存销比则呈现“倒u形”走势,即上半年去库存速度持续放缓,而在下半年则有所缓解,但是楼市整体库存仍处于高位盘整状态。易居房地产研究院研究员严跃进认为,2015年,各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标。

面对高涨的库存着急的不仅是开发商还有住建部,日前住建部发出通知,计划用三年时间基本形成渠道多元的住房租赁市场,并支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。开发商变身“包租公”这样的政策导向能否化解现在高库存问题,在许多开发商看来显然有点尴尬,面对财务成本10%以上的现实,靠租赁显然是个亏本买卖。

房地产经纪行业人士认为,如果开发商出租其持有房源,无论是房地产自营租赁业务,还是寻求中介机构合作代为运营租赁业务,都将改变目前租赁市场的格局,有利于规范租赁市场,提升行业集中度。

业内人士分析认为,如果开发商将其持有房源向社会出租,将可能导致租金标准的普遍降低,开发商持有的房源,经过精装修出租时,其租金价格相较于目前租赁市场的房屋租金而言,仍是比较低的,这或许就会引起租金标准的下调。

他表示,这项政策在实施中遇到的最大难题就是租金回报率过低。例如,一套300万元左右的两居室,正常租金约5000元/月,一年的总收入就是6万元,其投资回报率才2%左右。而在其他一些国家,租金回报率能达到5%以上,这些国家存在以租代售的模式。而国内如此低的租金回报率,很难想象会有企业或机构对此进行投资。

现下,通过中介机构依然是最主要的租房渠道,链家地产市场研究部分析师张旭认为,经纪行业的产业集中度很低,以租赁市场较为发达的北京为例,年房屋租赁交易规模约为150万套,规模最大的经纪公司市场占有率也不足10%。

在去库存成为房地产行业新常态的大环境下,着急的不仅是市场,作为主管机构的住建部也于近日发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》),指出支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。

孔丹认为,“《意见》的发布对于租赁市场来说是一次机遇,我们一直倡导的租赁规模化经营会成为未来的一大趋势”。

房地产开发商出租其持有房源,牵涉到运营管理的问题,伟业我爱我家品牌经理孔丹认为,“目前一线城市尤其是二三线城市面临库存高的压力,我们一直在与开发商沟通相关合作,希望能够把库存的房源进行出租,中介公司来进行运营管理。但是由于缺少政策、金融、税收等方面的支持,所以这种合作迟迟未展开”。

虽然这一政策实施困难重重,但严跃进指出,传统开发商的绝大多数住宅都是以出售为主的,过去可以由投机者接盘,但目前这类需求已基本退出市场。如果房企可以经营租赁并且可以资产证券化,就能实现较快较多地去库存,对房企利好。